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商品の選びかた

どこでどれだけ、どんなものを借りるか？

高額のローンを借り入れ、長期にわたってつきあうことになる住宅ローンは、できるだけ自分にあった商品・取り扱い機関を選びたいものです。
住宅ローンは融資してくれる取り扱い機関により、またその商品性により、最終的に支払う金額やサービスが大きく異なるものですから、しっかりと吟味することが必要です。

借り入れ条件で選ぶ

どんなひとに貸してくれるか、いくら貸してくれるか、何年返済が可能か、などはその商品性の違いによるというよりは、取り扱い機関の違いが大きく出てくるものです。
住宅ローンの借り入れ先による、これらの借り入れ条件の差をまとめてみましょう。

［一般的な借り入れ先とその特徴］
借り入れ先		主な金利タイプ	特徴的な借り入れ条件	概要
公的融資	財形	5年固定型	財形貯蓄か財形年金貯蓄、あるいは財形住宅貯蓄を1年以上続け、その残高が50万円以上であること土地建物の面積制限あり対象物件の適格条件あり	住宅面積や築年数に制限があるものの、その制限は緩いほう。金利は5年ごとに市場金利に応じた金利が再設定される「5年固定型」。公庫が窓口となる「公庫財形」もある。
公的融資	自治体融資	固定型変動型上限つき変動型など	その自治体に属していること収支条件は年度ごとに各自治体が独自に決めている	住民向けに自治体が提供する融資制度。自治体が直接融資するものに加えて、民間ローンの利息を補給するものなどがある。
民間融資	銀行	固定型変動型上限つき変動型など	融資額は担保価格の8割まで（金融機関により異なる）	公的融資に比べ、購入する物件の条件が緩く、狭いもの、高額物件などにも融資が可能。ただし、借りる側の返済能力審査が厳しいのが一般的。不動産業者との提携も多い。金利は様々なタイプが設定でき、固定型のものも年数を選べるケースが多い。この金利には保証料などが含まれている場合もある。その他預貯金商品など残高に応じたオプションや、その他のローンの金利優遇など、オプションがつく場合がある。
	証券化住宅ローン（フラット35）	全期間固定型	申し込み時70歳未満であること土地建物の面積制限あり対象物件の適格条件あり	民間の住宅ローン債権を公庫が買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みをした住宅ローン。融資額は住宅価格の8割までで上限8000万円。年齢や年収などの制限が少ないのが特徴。公庫融資と違い融資実行時の金利が適用されます。
	その他	固定型変動型上限つき変動型など		生命保険会社・信用金庫・農協・専門の住宅ローン会社など、上記以外の民間融資。地域密着型、長期の固定金利型など、それぞれに特徴のある住宅ローン商品を提供しているケースが多い。

お借り入れ総額や得られる特典も考えて、これらの借り入れ先を上手く選択するとよいでしょう。また、数件を組み合わせる方法もありますので、年間のご返済額に応じて考えてみるのもよいでしょう。

住宅ローンは長期にわたってつきあう商品ですから、特に変動金利タイプの商品の場合は、借り入れ先である取り扱い機関が将来どのような金利を適用するのかが気になるところです。
変動金利は金融市場の短期金利水準に連動することが自然ですから、市場の水準と取り扱い機関の変動金利を比較して、その乖離がどの程度あるかを確認することがひとつの目安となるでしょう。
特にお借り入れ当初の数年を固定金利にする場合には、固定金利適用期間が終了した後のことも考慮し、当初の年数だけでなく「将来」も考慮に入れて検討する必要があります。

経済性を考える

住宅ローンの経済性とはなんでしょう。ローンを借りるには何らかの形で費用を支払う必要があります。それには一般に金利のほか、金利に含まれる手数料なども含まれます。これらの金額は、高額の住宅ローンの場合には見すごせない金額となります。この費用や金利とそのチェックポイントをまとめてみましょう。

諸費用で選ぶ

［費用とそのチェックポイント］
費用	内容	チェックポイント
金利	借り入れに対する支払い利息保証料や手数料を含む場合がある	借り入れたときだけでなく、将来にわたってどのような金利が適用されるのかをチェックする必要があります。また、保証料や手数料が含まれた金利となっている場合もあるので、金利が割高なら、これらの保証料や手数料の総額をみた上で、その妥当性を判断する必要があります。
団体信用生命保険料（特約料）	団体信用生命保険に加入するための保険料	借入金融機関が金利の中から支払うのか、別途支払う必要があるのかをチェックする必要があります。
事務手数料	借り入れの際の事務手数料	金融機関によって異なります。比較をしてみるのもよいでしょう。
保証料	借り入れる金融機関が保証会社を使っている場合、その保証にかかる費用	保証会社への支払いが別途必要かどうかを確認する必要があります。
火災保険料	新居にかかる火災保険料	保険会社により異なります。一般的にはお借り入れ先の提携保険会社と契約を結ぶことになりますので、その保険会社の保険の種類をあらかじめチェックしておく必要があるでしょう。
繰り上げ返済手数料	借り入れ後に、繰り上げ返済を実行する場合にかかる手数料	返済する金額によって違いがあるかどうかのチェックが必要です。また繰り上げ返済時に手数料以外に別途契約書が必要な場合もあります。
金利変更手数料	借り入れ後に、金利タイプを（たとえば変動金利から固定金利へ）変更する場合などにかかる手数料	取り扱い機関によっては無料回数制限などを設けているところもあります。制限や金額を比較しておく必要があります。

上記のように、いろいろな費用が必要となります。また、単に見かけの金利の高低のみで有利・不利を判断することはできません。金利以外の費用も調査が必要です。

利便性で選ぶ？

住宅ローンでは、借りた後の利便性が経済性に大きく関わる場合があります。よって、借りた後の利便性にも注目する必要があります。ここではふたつのポイントをあげてみましょう。

繰り上げ返済のポイント

住宅ローンは一般に元本が大きく、返済期間が長いため、利息額も高くなります。これを嫌って月々の返済額を多くしてしまうと、かえって返済を困難にしてしまうのですが、上手に繰り上げ返済を使うことで、この利息返済分を軽減することができます。
この繰り上げ返済は、多くの金融機関では手数料が必要となります。また、繰り上げ返済回数に制限が設けられているところもあります。また、手続きの際には来店を必要とし、契約書の再提出となる場合もあります。
よって

手続きの方法や場所：窓口に行く必要があるか、電話やインターネットからも可能か
手数料：金額や頻度に応じた手数料が必要とされるか、またどのくらいの金額か
制限：いつでも可能か、金額や時期・回数に制限があるかどうか

などをチェックしておくとよいでしょう。

金利タイプ変更のポイント

「変動金利」や「固定金利」などの金利タイプをうまく選び、上手に返済計画に組み入れるポイントは、今後金利がどう動くと予測するか、です。今後高くなると予想される場合には、今住宅ローンを選ぶ際に一定期間金利を固定してしまう方が有利でしょう。まだ低くなる、あるいはよこばいである、と予想する場合には変動金利にしておくほうがよいでしょう。
しかし、金利の動向を正確に読める人は滅多にいません。先が読めない金利に対して今金利タイプを決めるのは難しいことです。よって借りた後に金利タイプを容易に変更できるかどうかは商品選びの重要なポイントといえるでしょう。繰り上げ返済と同じく

手続きの方法や場所：窓口に行く必要があるか、電話やインターネットからも可能か
手数料：金額や頻度に応じた手数料が必要とされるか、またどのくらいの金額か
制限：いつでも可能か、金額や時期・回数に制限があるかどうか