MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > よく分かる住宅ローン講座：選択編　後悔しない！新時代のローン選び

Chapter 5：自分のリスクを踏まえてローンを選ぶ

リスクに対応しにくい世帯は安全性を優先

安心して買える物件価格の目安が分かり、購入する物件が決まったら、いよいよ住宅ローン選びです。どんなプランで借り入れ、返済していくかを考えてみましょう。

プランを考えるにあたって最も重要なのは、将来、返済額が増えても対応できるかという、自分のリスク許容度を知ることです。どの程度リスクが取れるかは家庭によって異なり、それによってプランも違ってきます。

代表的な3つのケースについて、具体的にお話ししましょう。

まずは、小さいお子さんがいて、ご主人だけが働いている専業主婦家庭のケースです。このような世帯では途中で返済額が増えたからといって、すぐに妻が働きに出て収入を得るというのも難しいでしょう。このようにリスクが取りにくいケースでは、全期間、金利が変わらないタイプの住宅ローンが適しています。

「子どもが手を離れたら妻も働く」という場合なら、11年目以降の返済額のアップなら対応できそう。それなら10年間、金利が固定される10年固定という選択肢もあります。その場合は11年目に金利がアップしても返済できるか、慎重に考えましょう。過去の水準から考えて、4％程度までの上昇は想定しておきたいところです。

全期間固定や10年固定は、不動産業者から提案されることの多い、1％前後の3年固定より適用金利が高く、当初の返済額が多くなりますが、長期間返済額が変わらない分、安全性が高まり、リスクが取れない家庭に合ったプランといえます。

柔軟性のあるプランなら状況の変化に合わせられる

今は共働きだけど子どもができたら退職したい、また、働き続けたくても職場や家庭環境が整わないだろうというケースでは、共働きの間は収入が多いものの、妻の退職後は夫一人の収入になり、リスクに対応するのが難しくなります。今だけでなく、将来のリスク許容度を考えることも重要です。そんな状況の変化に合わせるには、共働きの間にたくさん返し、一人の収入になった時に返済額を減らせるようなプランが理想的です。

このようなケースでは、ソニーバンクの金利ミックス（部分固定金利特約）が便利です。金利ミックスは1本の住宅ローンで二つ以上の金利タイプ（変動型と固定期間選択型など）や、二つ以上の固定金利期間（5年固定と10年固定など）を組み合わせられるものです。異なる金利タイプを組み合わせられる金融機関も増えてきましたが、ソニーバンクの金利ミックスなら、組み合わせの比率をいつでも変更できます。

たとえば妻が5年後に退職することを想定したプランでは、10年固定をメインにして返済額の安定を図りつつ、借入額の一部を金利の低い変動金利型にして低金利のメリットを享受します。

ソニーバンクの金利ミックスは元金均等返済と似た利息計算方法のため、一般的な元利均等返済より当初の返済額が多くなりますが、回を経るごとに減っていく仕組みですから、元利均等返済住宅ローンでは一般的な返済方法で、毎回の返済額が一定です。一定の返済額の中で利息とローン元金（借入元金）の割合が変化し、当初は利息部分が大きく、次第に元金部分の割合が高くなっていきます。共働き期間中に多く返済できるケースには最適です。

妻の退職後はリスク許容度が低くなりますので、変動金利型の部分を10年固定に変更し、安全性を高めます。金利ミックスを活用し、途中で金利タイプを見直すことで、金利変動リスクの大きさを調整するわけです。

また共働き期間中に貯蓄しておき、妻の退職時に500万円を返済額軽減型で繰り上げ返済すれば、その後の返済額を抑えることができます。予定が変わって妻が働けそうな場合や、返済額を抑える必要がない場合は、繰り上げ返済をより大きく利息軽減できる期間短縮型にするのも一法です。共働き中に繰り上げ返済をせずにお金をとっておくのは、返済額軽減型か期間短縮型かを選択する余地を残すためです。

やっとローンを組んだら、今度は繰り上げ返済しなければいけないと思うと気が重い、といった声をよく聞きます。共働きの夫婦はこのプランのようにライフプランの節目で大きくローン残高を減らしておけば、後がぐっとラクになります。

夫婦がそれぞれローンを組む方法も

返済期間はムリのない範囲で短く

返済期間についても、よく考えてみましょう。

Chapter3でも述べましたが、毎月の返済額を数千円多くすることで、返済期間を短くすることができ、利息負担も抑えられます。

また住宅ローンではボーナス併用返済もできます。ボーナスは業績などによって金額が変動するため、頼りすぎるのは危険ですが、ボーナスから無理のない範囲で返済することによって、返済期間を短くすることができます。

業者さんから勧められるプランは、ボーナス返済を利用して「より多く借りる」プランですが、私が提案するのは、すでに決まった借入額のうち一部をボーナス返済にすることで「返済期間を短くする」プランです。

下の図を見て下さい。「我が家は毎月11万〜12万円は返済できる」と思うなら、その金額をキープしつつ、ボーナスで数万円返すようにすると返済期間が35年から30年になります。それにより利息を約294万円も減らすことができるのです。

ボーナスから数万円無理なく返済するためのお金の捻出方法をお話ししましょう。ボーナスの一部を毎月の赤字補填のために確保している家計をよく見ますが、毎月の赤字を解消すればそのお金は必要なくなり、返済に回すことができます。これを機会にじっくり家計に向き合ってみてはいかがでしょうか。毎月の赤字はお金の使いすぎだけが原因ではなく、毎月の収入から貯蓄に回している額が大きすぎ、結果的に赤字を招いているケースが少なくありません（家計の実力以上の積立をしているということです）。「毎月必ずかかる支出＋貯蓄額（積立額）」を毎月の手取り収入に収まるような予算にすることで、赤字を解消しましょう（Chapter4に購入後の家計を試算するシミュレーターを掲載しています）。

 

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