MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > よく分かる住宅ローン講座：選択編　後悔しない！新時代のローン選び

Chapter 4：借入プランを立て、利用するローンを選ぼう

頭金をいくら用意できるか考える

住宅購入の際には、自分が借りられる住宅ローンの金額から、購入できる物件の価格を把握したうえで物件探しを始めるのが賢明です。先に物件を決めてしまうと、実は返済が大変で購入は難しいといったことも起こりがちですし、いろいろと物件を見た後では予算を下げるのが難しくなり、無理な買い物をしてしまう恐れもあります。

「無理のない借入額」が計算できるシミュレーターを用意しましたので、物件探しを始める前に、安心して買える物件価格の目安を知りましょう。

購入できる価格の目安は、頭金と住宅ローンで借り入れる額を合わせた金額です。

預金のすべてを頭金に充てようと考える方も少なくないようですが、購入時には各種手数料や税金などの諸経費がかかりますし、ある程度の預貯金は残さなければなりません。

諸経費は新築なら物件価格の5〜7％程度、中古では10％程度が目安です。物件が決まらなければ金額の目安が計算できませんが、とりあえず200万円程度を想定しておきましょう。物件価格の目安が計算できたら、再計算が必要です。

また収入ダウンやリストラ、勤務先の倒産など、イザという時のためにある程度の預貯金は残しておく必要があります。生活資金の6カ月分として少なくても200万円程度、お子さんのいる家庭では教育費のために貯めているお子さん名義のお金も残しましょう。

今あるお金から「諸経費」と「残すお金」を引いた額が「頭金にできるお金」、ということになります。たとえば1,000万円貯めたとすると、諸経費200万円、残すお金を少なくとも200万円引き、頭金に回せるのは多くても600万円ということです。

ご両親から購入資金の贈与を受けられる場合は、その額を頭金に加えることができます。

年間110万円を超える贈与を受けると贈与税の対象となりますが、住宅取得のために贈与された資金を頭金に充てれば、住宅取得資金贈与の特例 により、550万円までは無税、1,500万円までは税額が軽減されます。

また2,500万円までは贈与税が課税されず、相続が発生した際に贈与額と相続財産を合算して相続税の形で清算する、相続時清算課税制度 もあり、住宅取得資金贈与を受ける場合について非課税枠が3,500万円にアップする特例も設けられています。

いずれの特例とも、2005年中の適用となっていますが、今までの流れを踏まえると来年以降、両方の特例がなくなることは考えにくく、なんらかの形で贈与に関する軽減措置があるとみられます。贈与税・相続税だけを理由に、慌てて今年中に入居できる物件を購入する必要はないでしょう。

返せる額から住宅ローンの借入額を決める

住宅ローンは、いくら借りられるかではなく、「無理なく返済できる範囲でいくら借りられるか」、が大切です。安心して返せる返済額をベースに借入額を計算してみましょう。

まずは現在の年間家賃と年間貯蓄額を足し、そこから購入後に貯蓄したい年間貯蓄額を引きます。頭金の支払いで減ってしまった貯蓄を回復させなければいけませんし、お子さんのいる家庭では教育費も貯める必要があるからです。少なくとも年間50万円程度は貯蓄したいですね。

また購入後は固定資産税、マンションなら管理費や修繕積立金、駐車場代など、ローン返済以外の住居費がかかります。物件によって異なりますが、首都圏では年間50万円程度をみておきましょう。

1年間で返済できる額が出たら、それを12で割ったのが、毎月の返済額です。その金額をもとに早見表を使って無理のない借入額を確認してみましょう。当初の金利が1％台から2％台の住宅ローンも少なくありませんが、購入時に金利が上昇している可能性なども考慮し、3％以上の金利で借入額の検討をしておくといいでしょう。

老後の生活を考えても住宅ローンの返済は60歳までに終えるのが鉄則で、返済期間については60歳で終わる期間（30歳で返済スタートなら30年など）が理想的です。しかしそれでは借入額が不足する、希望に合う物件を買うには返済額が多くなってしまうという場合は、60歳で完済できる期間プラス5年程度で考えてみましょう。

プラスした分は購入後に繰り上げ返済をして返済期間の短縮を図る必要があります。30歳の人なら理想は30年ですが、35年のところで借入額を決め、返済期間を5年分短縮できるように繰り上げ返済して60歳までの完済をめざす、というわけです。

頭金の額に、安心して借りられる額を足したのが、購入できる物件価格の目安です。
返済額について、もう少し返せそうだと思った方は、購入後の家計を予測し、検討してみるといいですね。

物件価格に占める頭金の割合は？

最後に、購入価格の目安に占める頭金の割合をチェックしておきましょう。

頭金は物件価格の2割はあったほうがいいですね。

建物は次第に価値が下がり、それを上回る土地の値上がりがない限り、住宅の価格（時価）は下がっていきます。借入額が多いと、住宅の時価よりローン残高のほうが多い『債務超過』の状態となってしまいます。なんらかの事情でマイホームを手放さなくてはならない時（返済困難、転勤、離婚など）、逆ザヤ（債務超過分）の現金を用意しない限り売却できません。

またローンの金額が大きいと返済額が多くなりますから、転勤などで人に貸さなければならないといった際に、家賃収入だけではローンが返済できず、ローン返済以外の住居費も含めて持ち出しになってしまうことにもなりかねません。

いずれも滞りなく返済できれば表面化しない問題ですが、収入がダウンするなど、なにかがあった時には大きなリスクになります。

もし2割以下の頭金で買うのであれば、物件の時価とローン残高が同じ位になるよう、繰り上げ返済でローンの元金を減らす意識を持つ必要があります。あわせて預貯金の残高を増やしていかなくてはなりません。難しいようなら、購入が早過ぎないか考えてみることも大切でしょう。少なくとも、100万円〜200万円程度の頭金で買うのは避けたほうがいいと思います。がんばって頭金を貯めることはローン返済の練習になるのです。

単純に家賃はもったいないからマイホームを買うという方も少なくありませんが、収入ダウンや失業、大黒柱の病気など「我が家の一大事」が起った時、賃貸なら両親と同居する、家賃の安いところへ移るなどして住居費負担を減らすなどの対応ができるのに対し、ローンはいったん組むと待ったなしで返済し続けなくてはなりません。借入額を無理のない範囲に抑える、頭金を十分用意して過剰な借入をしないなど、慎重に考えたいですね。

 

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