MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > よく分かる住宅ローン講座：選択編　後悔しない！新時代のローン選び

Chapter 3：新時代、ローン選びのNG

不動産任せの資金計画はNG

モデルルームを訪ね、不動産会社の担当者に資金計画を立ててもらう。そこで出された返済額が返していけそうな金額であれば、多くの方が提案されたとおりに資金計画を組んでいるようですが、これではベストな資金計画を組むのは難しいでしょう。

数年前までは、長期固定型でなおかつ低金利だった公庫ローンを最大限に利用するのが一般的で、それで十分、有利で安全な資金計画が組めました。しかし公庫融資が縮小され、民間ローンが住宅ローンの主役となった現在はそうはいきません。住宅ローンが多様化して選択肢が広がった分、比較検討をしたうえでローンを選ぶ必要性が生じたわけです。不動産業者の勧めるままに住宅ローンを組む、というのはNGです。

　不動産業者では当初の返済負担が抑えられるよう、金利優遇キャンペーンなどで当初の金利が1％前後となっている3年固定を勧めるケースがまだまだ多いようです。Chapter2でも述べたように、3年固定は金利上昇によって返済額が大きく増える可能性があり、安易に飛びつくのは危険です。

また不動産業者からは借入審査から融資実行までが比較的スムーズにいきやすい提携ローンを勧められるケースも多いようですが、どんなローンなのかを自分でじっくり吟味することが大切。提携ローンがあっても利用する住宅ローンは自由に選べますから、遠慮せず、希望する住宅ローンを利用したいものです。

長期固定型のフラット35を勧められるケースもあるでしょう。フラット35は金利上昇リスクがないため、安全性の高さが魅力です。ただし収入が多く、定期的な繰り上げ返済が可能な方なら、安心感の高いローンと、当初の金利が低い（金利が固定される期間は短い）ローンを組み合わせ、より低金利のメリットを享受するといった選択肢があります。ほかにも自分に合ったものがあるのではないか、という比較検討の視点を持つことも大切なのです。

ただし、金利動向のチェックをしない、繰り上げ返済などのメンテナンスもしない、というのでは、いくら経済的に余裕があっても危険性が高くなってしまいます。チェックやメンテナンスが面倒だという方が、安易に金利上昇リスクが大きいローンを活用するのはNGかもしれませんね。

公務員の方の中には、共済組合貸付の利用を検討されるケースもあるようですが、変動金利型のわりに金利も高めですし、金利が変わればすぐに返済額も変わるなど、管理が大変です。利用されるとしても、500万円程度にとどめるのがいいでしょう。

当初の返済額だけで購入を決めるのもNG

借入額が適当かを熟慮せず、毎月の返済額が家賃と同程度なら返せると考える方も少なくありませんが、これもNGです。

購入後は毎年、固定資産税や都市計画税がかかるほか、マンションなら毎月、管理費や修繕積立金、駐車場代などの支出があります。これらを念頭におき、返済に無理がないかを判断することが大切です。

家賃を『点』とするなら、住宅ローンの返済は長期間続く『線』。収入減などで家賃の支払いが厳しくなれば、低家賃の家に住み替える、一時的に両親と同居する、などの対策がとれますが、ローン返済はそうはいきません。その意味でも借入額の検討はとても重要です。本当なら、適切な借入額を検討して予算を決め、それから物件探しを始めるべき。これについては次回詳しくお話ししましょう。

定年後の返済はNG。返済期間もよく考える

不動産業者から提案されるプランでは、返済期間が最長の35年となっているケースがほとんどですが、これも危険です。

定年後も返済を続けるのは大変ですから、住宅ローンは定年までに完済するのが鉄則です。今後、定年は延長される見込みですが、60歳以降は収入が減る可能性が高いですし、多くの方は65歳までは公的年金の支給がありません。退職金も不確定ですから、退職金で全額完済というのも考えるべきではないでしょう。

たとえば35歳の方が35年返済でローンを組めば、完済は70歳です。仮に年利3％で3,000万円を借りたとすると、定年を迎える60歳時点で1,200万円弱のローンが残りますので、いずれかの段階で1,000万円前後を繰り上げ返済しなければなりません（正確には繰り上げ返済の時期によって繰り上げ返済すべき金額が異なります）。それができなければ、定年後もローンが残ることになりますから、そうならないよう、借入額を減らすなどの検討をする必要がありそうです。

資金計画を立てる際には、返済額がいくらなのかを知るだけでなく、60歳のときの残高を確認しましょう。不動産業者に試算してもらってもいいですし、ソニーバンクに口座を開いている方ならホームページで試算することもできます。

返済期間は35年に決まっているものだと誤解している方もいるようですが、実際には1年単位や1ヵ月単位で決めることができます。

返済期間が短いほど、毎回の返済額は多くなりますが、その分、返済総額が抑えられるというメリットもあります。たとえば3,000万円を金利3％で借り入れた場合、35年返済と33年返済では毎月の返済額が約4,000円違うだけで、総返済額は約120万円も違ってきます。返済期間をほんの少し短くするだけで大きな差が生まれるのです。

借り換えする方も、借り換えによって金利が低くなる場合は、元の返済期間より短い期間にしましょう。期間が短くなっても、金利が低い分、返済額のアップを抑えることができ、完済時期が早まる、良い借り換えになります。

住宅ローンに限らず、物を買う、契約するというのは、相手と同じ土俵に立つくらいの積極的な気持ちがあって然るべきです。人任せはNG。自分が少し能動的になることで有利な資金計画が立てられる、ということを意識したいですね。

 

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