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第2部「世界のREITに分散投資」

講師：興銀第一ライフ・アセットマネジメント株式会社　伊藤雅子氏

景気サイクルに合わせた投資が可能

リスクに関しては、先ほどのJ-REITで詳しい説明がありましたのでここでは要約させていただきます。REIT投資に伴うリスクは、J-REITに準じますが、最大の違いはやはり為替の変動のリスクがあるというところです。ただ当ファンドは、米ドル、豪ドル、少しですがユーロにも分散が効いているので、通貨分散の効果が期待できる局面もあるということをもう一度ご確認ください。

それと、これはちょっと面白いお話じゃないかと思うのでご紹介します。「セクターローテーション」という考え方です。これは株式の世界でも使う言葉でして、景気動向を把握して、景気の局面ごとにその有望な業種や銘柄に投資を切り替えていく戦略のことを言います。不動産の場合にも、景気環境の局面によってこのセクターが強いというサイクルがあるわけです。その時々に強いセクターを多めに組み入れていくことで、いいパフォーマンスを持続して目指す努力を行います。

たとえば不況になっても皆さん日用品は買いますしご飯は食べますね。ですからショッピングセンターというのは不景気に強いセクター、ディフェンシブセクターだとよく言われます。景気がよくなっていくと、一番最初に動き出すものはモノ作り、製造業です。ですからインダストリアル、工業不動産のセクターが次に上がってきます。
オフィスをきれいにしたり大きくしたりするのは、モノを作って会社が儲かった後でしょう。ですからオフィスセクターは景気回復の展望が拓けてから遅れて上がってきます。実際に景気がよくなると、今度は金利が上昇してきますので、住宅ローンを組むのが辛くなる、だったらアパートに住もうかということで、アパートメントセクターがよくなります。
このように景気のサイクルに合わせてセクターを変えて運用する、これはまさに成熟したアメリカのREITマーケットだからこそできる技です。後は運用の巧拙にかかってきますから、私どもでは頑張って調査し、皆さんに出来るだけ良いパフォーマンスを享受して頂きたいと思っております。

アメリカの住宅バブル

最後にいつもよくお受けする質問というのがありますので、それにお答えする形で締めくくらせていただきたいと思います。「アメリカの不動産は過熱しているんじゃないか、バブルじゃないか」という質問です。これについて弊社の運用担当の見通しも含めて少しお話をさせて頂きたいと思います。

申し上げたい点は2点あります。1点目はまず、REITが対象とするいわゆる商業用不動産と、個人が持ち家として住むための不動産、つまり賃料収入を生まない居住用不動産は、そもそも違うマーケットなんだという点です。確かに今アメリカでは歴史的な低金利が続き、個人マネーが住宅市場に入ってきているというのは間違いないところです。ただし、この居住用の不動産、いわゆるREITが対象としない住宅市場の過熱感も、南フロリダ、ボストン、南カリフォルニアといった一部の地域に限られていて、価格の下落が起こったとしても大きく広がるものではないというのがデービス社の基本的な見方になっています。

一方でREITが対象としている商業用不動産は、実は過熱感は見られていません。1990年の前半にはオフィスの供給過剰によりかなり深刻なサイクルに入ったという話もありましたが、その反省を生かしてここ数年、新規の開発は非常に低く抑えられており、供給過剰感も余り無い状態です。不動産の価格としては歴史的に高いレベルにあることは否めませんが、資金調達の金利も低いので、比較的高い収益の確保が目指せているそうです。さらに、アメリカのREITマーケットは現在も安定的な増配傾向が続いています。不動産価格だけが投機的に上がっているのでなく、賃料もちゃんと上がっている、つまり実態を伴っているということになります。

今後の需要という面から考えても、アメリカは移民を含め、人口の増加基調が続いていて、かつ相対的に高い経済成長が見込まれていますので、現時点では、今後の成長性も十分高い見込みであると考えています。

私の話は以上です。本日は長い間ご静聴いただき、ありがとうございました。

 

 

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