よく分かる住宅ローン講座：金利編金利が分かると変わる住宅ローン選び｜from MONEYKit｜MONEYKit

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Chapter 3：金利に強くなろう（2）

変動金利のメリットと注意点

いよいよ今回は住宅ローンの特徴を金利のタイプ別に見ていきます。住宅ローンの金利は、大きく分けて変動金利型、固定金利選択型、固定金利型の3つのタイプがあります。

変動金利型の住宅ローンは、半年ごとに適用金利が見直されます。4月1日と10月1日の年2回*1、実際に返済額の利息計算に反映されるのは7月からと1月からです*2。この半年の間は、市場金利がどんなに上下しても金利は変わりません。

変動金利型を使うメリットは、一般論として固定金利型より金利が低いということです。これには、変動金利は市場の短期プライムレート金利優良企業向けの1年内の最優遇金利）と連動し、固定金利は市中の長期金利と連動しているという理由があります。大雑把にいえば、優良な貸し先で短期間の借金の利子に連動しているので、変動の方が金利は低いということですね。ただし長期にわたって景気が回復しない場合には、長期金利がさらに下がり、短期の固定金利選択型の方が低金利になる場合もあります。

短期プライムレート金利

都市銀行など一般銀行の、信用度の高い優良企業に対する1年未満（短期）の最優遇（プライム）貸出レート

（*1：ソニーバンクでは5月1日と11月1日が基準日となります）

（*2：ソニーバンクでは6月と12月からです）

変動金利の「5年ルール」

変動金利型で知っておいていただきたいのは、「5年ルール」という仕組みです。これは、もし金利が変わったとしても、返済額が5年間は変わらず、その元金と利息の内訳で調整するというものです。つまり金利が上がれば払う利息の割合が増え、元金がなかなか減っていきません。ところが毎月の返済額は10万円なら10万円で変わりませんから、そのほとんどが利息に相当していることに気づきにくいのです。さらに5年後以降には返済額が増え、万一35年間で全額を返せなかった場合は、最後に一括返済という事態が待っています。またソニーバンクのように、5年ルールを採用していない金融機関もありますが、それは極めてレアなケースといえるでしょう。

固定金利選択型の返済イメージ

一般に固定金利といわれるものには、すべての返済期間を通じて、金利が最初から決まっている固定金利型と、一定期間の金利が固定されている固定金利選択型があります。固定金利型のメリットは、将来の返済額が最後まで決まっており、金利動向の変化に影響されないこと。これはかつての日本のように、順調な経済成長が将来にわたって見込まれ、生涯の生活設計が見通しやすかった時代には特に安心性の高いものだったといえるでしょう。これまで住宅金融公庫のような公的機関が主力でしたが、住宅ローンの地殻変動が起こっている今後は、さまざまな長期固定プランに民間が進出してくるかもしれません。

固定金利選択型の返済イメージ

固定金利選択型の固定期間は1年から20年までさまざまですが、期間が長いほど金利が高くなり、一般に「長期固定」といわれるのは10年ぐらいです。固定金利期間が終わると、その時の店頭金利が自動的に適用されますが、その際に次の固定金利期間を自由に変えることができます。長期固定のメリットは、固定金利型ほどでないとしても長期的に安定した返済計画が立てられることで、今後の金利上昇が見込まれる場合には有力な選択になります。また、固定金利型は公的融資が主力ですが、短期固定や10年などの長期固定は民間ローンが主力です。民間ローンは収入基準の違いや規制の少なさ、借り換えでも利用できるなど、多くの人にとって使いやすく、商品も各金融機関からさまざまなものがあります。

固定金利選択型のメリットは、決められた期間中は金利が一定なので、金利変動のリスクを負わないということです。反対に注意点は、固定期間があけた後の金利動向に対して気を配っておくこと。特に低利率の短期の固定金利選択型で、さらにキャンペーン金利で優遇を受けていた方は、返済額のアップがあることを想定しておかなくてはなりません。

金利タイプの違いをどう使い分ける？

変動金利型のデメリットを一般論としてお話ししましたが、日ごろから経済情報に目を配っていて、金利感応性にある程度自信があるというのであれば、固定金利でなくてもいいでしょう。まだ金利の低い今なら、変動金利型を選んで「攻めの住宅ローン」に打って出るのも悪いタイミングではありません。

変動金利型に向く方とは、借りた後のケアができる方です。返済期間が短くできるとか、借入額が少ないとか、金利が上がっても繰り上げ返済ができる資金的余裕のある人。こういう方は低金利の間に変動金利を利用してがんがん返せばいいと思います。

反対に、昔はDINKSだったけれど今は妻が仕事を辞めて子供もいるとか、子供の受験や車の買い替えなどお金がかかる事態がいろいろ待ち受けているとか、貯蓄の余裕があまりないという人、あるいはこれから金利が上昇すると考えている人は、オーソドックスに長期の固定でいいと思います。

経済的な環境だけでなく、新聞を読まないとか、金利の変動が毎日心配で仕事が手につかないといった性格の人も、長期の固定を中心に考えた方がいいですよね。その一方で変動金利型は、自分の思惑と金利動向が少し外れたとしてもプラン作りを楽しめるというか、そういう向学心がある人に向いていると思います。

金利タイプ診断

簡単な質問に答えていくだけで、あなたに合った住宅ローンの金利のタイプが分かります。

（金利タイプ診断は、実際の返済条件に合っているとは限らないので、あくまで参考程度にしてください）

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