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世界の不動産に分散投資！
「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン（毎月決算コース）＜愛称：世界家主倶楽部＞」
ファンドの特徴
- 主に日本を除く世界各国の「REIT（リート）」に投資。（基本配分は米国に55％、米国及び日本を除く世界各国に45％）
- 比較的高い配当利回りを安定的に獲得することを目標として運用。
- 原則毎月分配
- デービス・セレクテド・アドバイザーズ（米国）、コロニアル・ファースト・ステート・インベストメンツ（豪州）の2社が運用を担当。
ファンドアナリストからのコメント
モーニングスター 調査分析部 部長 花村 泰廣（はなむら やすひろ）
早稲田大学理工学部卒、大和證券を経て、1999年モーニングスター株式会社入社。
投資信託及び株式の定性分析・評価を担当。
当ファンドは、「DIAM US・リート・オープン・マザーファンド」および「DIAM インターナショナル・リート・インカム・オープン・マザーファンド」の各受益証券への投資を通じて、主として日本を除く世界各国の証券取引所に上場している不動産投信等（REIT）に投資します。
各マザーファンドの運用指図に関する権限は、米国のREIT市場に精通しているデービス・セレクテド・アドバイザーズ（米国）、およびオーストラリアのREIT市場に精通しているコロニアル・ファースト・ステート・インベストメンツ（豪州）にそれぞれ委託します。
比較的高い配当利回りを安定的に獲得することを目標としており、2004年7月の決算から毎月40円、安定的に分配が行われています。
2004年9月末現在、設定（2004年4月23日）来のリターンは13.32％となりました。この間にNYダウ工業株平均が3.75％の下落、オーストラリアの代表的な株価指数であるオールオーディナリーズは6.15％の上昇となるなど、株式のパフォーマンスを大きく上回りました。
- 最新の運用実績はこちら
ポートフォリオを見ると、国別配分では米国に46.4％、オーストラリアに36.8％、欧州（フランス、オランダ）に5.4％投資しています。また、セクター別では、オフィス、小売り、工業、アパート、混合型に分散されています。組入銘柄数は「DIAM US・リート・オープン・マザーファンド」が36銘柄を組入れており、オフィスセクターをオーバーウェイトとしています。また、「DIAM インターナショナル・リート・インカム・オープン・マザーファンド」はオフィスセクターを中心に24銘柄を組入れています。
当ファンドは、グローバルに分散されたポートフォリオであると考えられ、各国の不動産市況によるREITの価格変動への影響を抑えることができると思われます。また、株式や債券との相関も低いため、当ファンドを組入れることで、ポートフォリオの分散効果も期待できるでしょう。
運用会社からのコメント
1. 世界のREIT市場の魅力と特徴について
まず一つ目に挙げられるのが、相対的に高い利回りが狙える点です。現時点において、日本よりも世界のREIT、世界の国債利回りよりも世界のREITの方が利回りが高いといえます。
二つ目に挙げられるのが、少額で世界の不動産に分散投資を行うのと同じ効果が狙える点です（別表1参照）。世界各国のREITに分散投資をすることで、あらゆる国のリターンを狙えると同時に特定の国の景気変動等の影響を大きく受けるリスクや、地震や火災のリスク等を分散・低減することが可能となります。
（別表1） EPRA/NAREITグローバル・リアルエステイト・インデックス
年間収益率推移（1999〜2004）
- ※2004年9月末までの実績。米ドルベース
- ※世界の年間収益率はEPRA/NAREITグローバル・リアルエステイト・インデックスの配当込み実績
- ※北米、アジア、ヨーロッパの年間収益率はEPRA/NAREITグローバル・リアルエステイト・インデックスの各地域サブセクターの配当込みの実績
- ※当該実績は過去のものであり、当該指数の将来の実績を予想・保証するものではありません。また、当ファンドの運用成果を保証・約束するのもではありません。
（出所： NAREITデータよりDIAM作成）
三つ目に挙げられるのが、「インフレヘッジ効果」が狙える点です（別表2参照）。一般的にインフレ時（好況時）にはREITに組入れられている不動産価格の上昇が見込まれ、賃料もスライドして上昇する傾向がありますので、インフレに強い投資対象として期待できます。。
（別表2） REITのインフレヘッジ効果
米国のREITと消費者物価指数の関係（1979/12末〜2004/9末）
- ※1979年12月末を100として指数化
- ※「米国REIT指数」のデータはNAREITエクイティ・プライス・インデックスの実績
- ※当該実績は過去のものであり、将来の実績を予想・保証するものではありません。また、特定ファンドの運用成果を保証・約束するものではありません。
（出所： BloombergデータよりDIAM作成）
四つ目に挙げられるのが、資産運用分散効果が見込める点です（別表3参照）。REITは、配当を受け取ることができる債券的性格と、インフレに比較的強い商品であるという株式的な性格を持っており、かつ、株式と債券の値動きとの連動性が低いため、株、債券に次ぐ三つ目の投資対象として大変妙味があると考えられます。
（別表3） 「REIT」と株式、債券価格推移（1992/12末〜2004/9末）
- ※1992年12月末を100として指数化
- ※「世界REIT指数」のデータは、EPRA/NAREITグローバル・リアルエステイト・インデックスの実績（円ベース）
- ※「世界株式指数」のデータはMSCIワールド・インデックスの実績（円ベース）
- ※当該実績は過去のものであり、当該指数の将来の実績を予想・保証するものではありません。また、当ファンドの運用効果を保証・約束するものではありません。
（出所： EPRA、NAREIT、MSCI、日興シティ証券データよりDIAM作成）
2.「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン」の優位性について
まず、一つ目に挙げられるのが2つの会社に運用の再委託を行っている点です。DIAMは、今回このファンドを設定するにあたり、グローバルなREIT投資を行うという観点から世界の運用会社を十数社選び出し、その運用実績、経営方針、運用体制等について精査をしました。「餅は餅屋」という言葉がありますが、世界のREIT市場は国により制度も異なり、また投資環境もさまざまです。そこで、地域を分けてその市場に精通した運用会社に運用を委託することとしました。世界のREITのメインマーケットであるアメリカについては、やはり、アメリカの市場に精通しているアメリカの運用会社の中から、REITの運用に実績があるデービス社を選択しました。同社は、不動産証券投資に10年の経験と実績を持つ会社です。また、アメリカ及び日本以外の国については、アメリカの次にREIT市場規模が大きいオーストラリアの運用会社からコロニアル社を選択しました。同社は、オーストラリアコモンウエルス銀行関連の運用会社で、グループ全体の運用資産残高はオーストラリアでは最大となっています。また不動産関連証券投資で13年の実績を持ち、オーストラリアのほか、アジア、イギリスにも拠点を持つ世界的に展開している運用会社です。
二つ目に挙げられるのが、個別のREITを十分に調査し、比較的利回りが高く、かつ、安定的な銘柄に投資を行う点です。従って、ポートフォリオの利回りは、REITの平均利回りを上回ることが予想されます。
3.「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン」の分配原資や分配方針について
毎月9日を決算日として、原則として配当等収益を中心に安定した収益分配を継続的に行います。また、分配額が少額の場合には分配を行わない場合があります。尚、当ファンドの分配実績について言えば、初回決算の2004年7月以降2004年10月現在まで毎月40円（課税前）の分配を行っております。
4. 世界のREIT市場の見通しと運用戦略について
世界のREIT市場に関しましては、原油高等により、各国経済とも減速懸念があるものの、相対的に堅調な展開で推移するものと考えております。
今後の展開と致しましては、（1）株式市場の低迷により、米国、欧州、豪州でも相対的にリスクが限定される金融商品に対する人気度が高まること、（2）基本的には、米国の個人投資家の高利回り商品への選好度がまだ強いこと、（3）米国大統領選挙におけるブッシュ大統領の勝利により、米国の景気回復期待が高まり、金利上昇という逆風は受けるものの、賃料の上昇、空室率の減少等により、総じて、底堅い展開になるものと思われます。
企業業績も大幅な落ち込みはないものの、米国雇用の回復が遅々として進まないこと等、景気の減速傾向が出てきていることから、相対的に、工業関連・オフィス関連のREITが弱含みで推移する可能性が高まってきております。したがいまして、状況いかんでは、現状のオフィス関連REITのオーバーウエイトを修正する可能性が出てきております。一方、小売関連のREITは相対的に堅調に推移する可能性が高まっております。
一方、豪州については、やや減速傾向が出てきておりますが、小売関連のREITは相対的にファンダメンタルズ（経済を構成する基盤、基本）が強いものの、オフィス関連については、改善傾向にはあるとはいえ、総じて弱い展開となっております。従って、従来からオフィス関連のREITよりも小売関連のREITを中心に組入れておりましたが、この投資姿勢については、当面変更する可能性は少ないものと考えております。
欧州についても同様で、オフィス関連については、賃料の低下、空室率の悪化等により、オフィスマーケットは総じて悪く、基本的には小売関連REIT中心のスタンスで望む方針です。
- はじめに
- 日米のREIT市場の現状
- REITファンド 投資ポイント
- これであなたもビルオーナー？「DKA J-REIT インデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」
- 世界の不動産に分散投資！「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン（毎月決算コース）＜愛称：世界家主倶楽部＞」
