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- ※「DKA J-REITインデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」のファンド名は社名変更に伴い「MHAM J-REITインデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」へ変更されております。
これであなたもビルオーナー？
「DKA J-REIT インデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」
ファンドの特徴
- 主として「DKA J-REITインデックスマザーファンド」受益証券への投資を通じ、東京証券取引所に上場している東証REIT指数採用の不動産投資信託証券に投資します。
- 東証REIT指数（配当込み）の動きに連動する投資成果を目指します。
- 基本的に為替リスクの無い毎月決算型ファンドです。
- 原則として、毎月15日（休日の場合は翌営業日）に安定した収益分配を行うことを目指します。
- 外貨建資産への投資を行わないため、基本的に、為替変動の影響を受けません。
ファンドアナリストからのコメント
モーニングスター 調査分析部 部長 花村 泰廣（はなむら やすひろ）
早稲田大学理工学部卒、大和證券を経て、1999年モーニングスター株式会社入社。
投資信託及び株式の定性分析・評価を担当。
当ファンドは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託証券（REIT）を主要投資対象として、東証REIT指数（配当込み）の動きに連動する投資成果を目指しています。東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄を対象とし、その時価総額加重平均の値動きを示す指数で、13銘柄（2004年9月末現在）によって構成されています。
毎月15日が決算日で、収益分配方針に基づいて収益分配を行いますが、これまでの分配金は、2004年5月の決算から毎月30円、安定的に分配が行われており、2004年10月の決算から、35円へ引き上げられています。
2004年9月末現在、設定（2003年10月30日）来のリターンは34.05％となりました。この間の東証株価指数（TOPIX）が8.18％の上昇でしたので、いかに大幅に上昇しているかがわかります。
運用期間が短いため十分な定量分析はできませんが、11カ月間の月次リターンをベンチマークである東証REIT指数（配当込み）と比較してみると、トラッキングエラーは0.26％となっており、投資方針とおりベンチマークにほぼ連動したパフォーマンスを上げていると考えられます。
ポートフォリオは、東証に上場しているREIT13銘柄を時価総額ウェイトで組入れられているため、東証REIT指数（配当込み）の構成比率とほぼ同じポートフォリオとなっています。したがって、今後も、東証REIT指数（配当込み）との連動性はおおむね維持されるものと思われます。
J-REITの投資対象をセクター別で見るとオフィスの比率が高いことから、景気変動に左右されやすいといえるでしょう。しかし、REITは株式や債券とは異なる値動きをする傾向があるという特性を利用することで、他のファンドと組み合わせて保有し、分散効果の高いポートフォリオにすることが可能になると思われます。
運用会社からのコメント
1. J-REITの魅力および特徴について
- （1）相対的に高い配当利回り
- 2004年9月末現在、東証上場REITの配当利回りは国内主要資産である東証一部上場株式の予想配当利回りや10年国債の利回りと比較して、相対的に高い水準です。
東証上場REITの予想配当利回り（2004年9月末現在）
- （2）株式と比べた場合の値動きの安定性
- 株式は、一般に「ハイリスク・ハイリターンの金融商品」として位置づけられています。これに対して、東証上場REITは、一般に「ミドルリスク・ミドルリターンの金融商品」として位置づけられており、株式に比べて値動きが安定していると言われています。
- （3）資産運用における投資先の分散
- 「分散投資」の基本は、値動きの仕方が異なる資産を組み合わせて投資することです。東証上場REITを分散投資の対象に加えることで、その効果をより高めることができる可能性があります。
東証上場REITの値動き（2003年3月末〜2004年9月末）
（2003年3月31日の各指数をそれぞれ10,000として、指数化しています。）
- （4）インフレに対する強さ
- インフレは、「モノ」の価値が相対的に上がり、「お金」の価値が相対的に下がる現象です。東証上場REITが投資を行う不動産は、「モノ」の一種であることから、一般に「インフレに対して強い資産」として位置づけられています。
- （5）不動産への投資を難しくしていた問題点の解消
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- 数十万円程度の資金から、都心の一等地にある高額なオフィスビルなどへの投資が可能になりました。
- 上場市場を通じて、基本的に売りたい時に売れるようになりました。
- 上場市場で取引され、取引価格が公開されており、価格の透明性が高まりました。
- 取得する不動産の選定や運営管理は、専門家が行います。
2.「ビルオーナー」の優位性について
- 公募のJ-REITのファンドとしては国内で最初に設定されたファンドです。
- 公募のJ-REITのインデックスファンドとしては国内で最大規模となっております。（2004年10月20日現在）
- 不動産業務について高い専門性を有する「みずほ信託銀行」から各東証上場REITが保有する不動産に関する情報提供を受け、運用に臨んでいます。
3. 「ビルオーナー」の分配原資および分配方針について
分配金は、原則として配当等収益を中心に、安定した収益分配を行うことを目指し、基準価額の水準・市況動向などを勘案して決定します。「ビルオーナー」は収益分配方針に基づき、第7期決算である2004年5月17日より分配を開始しました。第7期決算から第11期決算（2004年9月15日）までは毎月、1万口当たり30円（税引前）の収益分配金をお支払いして参りましたが、第12期決算（2004年10月15日）においては、「ビルオーナー」の配当等収益および基準価額の水準などを考慮し、収益分配金を1万口当たり35円（税引前）へ引き上げました。
4. J-REIT市場の見通しと運用戦略について
J-REIT市場は、上昇基調での推移が続いております。J-REIT市場が堅調に推移している要因としては、個人消費の減速懸念から国内の金利上昇リスクが後退し、国債・社債などと比較し相対的に利回りが高いJ-REIT市場に資金が流入しているためと考えます。今後の金利の見通しについては、短期的には日銀短観などに見られるように、景気回復の裾野は広がりを見せており、今後金利上昇圧力が幾分強まる恐れがあります。ただ、長期的には、金利が大幅に上昇するリスクは小さいと考えます。理由としては、国内景気の持続的な拡大の鍵を握る中国経済が、引き締め的な金融及び信用政策運営の手を緩める可能性は低いと考えられることなどからです。従って、J-REIT市場も当面は堅調に推移すると思われます。
当ファンドにつきましては、今後もファンドの商品性にのっとり、東証REIT指数（配当込み）に採用されている銘柄へ時価総額構成比に応じて投資を行い、組入比率を高位に維持することにより、東証REIT指数（配当込み）に連動した投資成果を目指して運用を行っていく方針です。
- はじめに
- 日米のREIT市場の現状
- REITファンド 投資ポイント
- これであなたもビルオーナー？「DKA J-REIT インデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」
- 世界の不動産に分散投資！「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン（毎月決算コース）＜愛称：世界家主倶楽部＞」
