MONEYKitトップ > from MONEYKit > 投信レポート > モーニングスター投資信託レポート 身近になった不動産投資
REITファンド 投資ポイント
わが国でもREITファンドが登場
わが国では、2003年7月にREITファンドが解禁されました。実際に公募の株式投信で設定されたのは、2003年8月の「財産3分法ファンド（不動産・債券・株式）毎月分配型」（運用：日興アセットマネジメント）です。同ファンドは、J-REITに25％を投資して残りを国内の株式と債券に投資をするファンドですが、100％REITに投資をするファンドとしては、9月に設定された「ワールド・リート・セレクション（米国）」（運用：日本投信）となります。その後も、相次いで新規設定が行われ、2004年9月末現在、REITファンド（公募追加型株式投信）のファンド数は42銘柄となり、純資産額は合計で5,833億円に達しました（図表6）。
（図表6） わが国における公募のREITファンド
（出所：モーニングスター）
REITファンドの現状
これらのファンドについて、どのような地域に投資をされているのかを見てみましょう。投資方針に基づいて純資産額の合計によって構成比率を算出してみたところ、J-REITに投資をしているのは18.2％に過ぎず、US-REITとグローバルが、それぞれ33.3％、43.7％を占めています（図表7）。
（図表7） 純資産額構成比（投資対象別） （2004年9月末現在）
（出所：モーニングスター）
また、最近の外国債券に投資をするファンドにおいて、毎月決算型が人気になっていますが、REITファンドでも毎月決算型が多く見られます。決算期間別に純資産額を集計してみますと、「毎月決算」が86.7％を占めています（図表8）。
（図表8） 純資産額構成比（決算期間別） （2004年9月末現在） 
（出所：モーニングスター）
REITファンドが拡大している理由
REITファンドのメリットは、REITそのもののメリットに投資信託のメリットが加わったところにあると思われます。
つまり、REITのメリットとして、（1）複数物件（不動産）への分散投資が可能、（2）不動産に比べて換金性が高い、（3）金融商品として株式や債券との分散効果が高い、（4）他の金融資産に比べて高い利回りが期待できる、といった点が挙げられます。さらに、投資信託のメリットとしては、（1）少額から投資が可能、（2）毎月決算型の場合、毎月、分配金が受け取れるという商品の仕組みが挙げられます。
REITファンドに投資をする際のチェックポイント
それでは、REITファンドに投資をする際に気を付けておかなければならないポイントを考えてみましょう。
チェックポイント1 どのようなREITに投資をするファンドか？
投資対象となるREITはどのようなタイプのREITかを見極める必要があります。既に上場しているJ-REITは賃料収入が見込めると思われるものがほとんどですし、これまでのところ、REITファンドが投資をしている海外のREITは利回り追求型のREITが中心となっています。しかし、今後は景気回復やインフレ期待に伴って、値上がり益を狙ったREITの上場やそれらに投資をするファンドも設定される可能性もあります。また、投資先の地域について、REIT市場は世界的に見ても発展途上の市場ですから、あまり小さな市場規模のREITに投資をするファンドは避けた方が良さそうです。
チェックポイント2 マクロ経済見通しは？
マクロ経済動向によって、REITに投資をすべきタイミングかどうか判断し、経済活動が活発になればオフィス需要が生まれ、空室率が低下しますから家賃収入が確保されます。また、地価の値上がりによる利益も期待できるかもしれません。一方、景気が後退している時期には、オフィス需要が減少して空室率が高まり、REITの収益が減少して価格が下落するというリスクが伴います。
チェックポイント3 金利の見通しは？
株式や債券と同様に、REITも利回りが投資尺度となっています。REITの価格は、景気サイクルや需給関係などによってタイミングにズレはありますが、概ね長期金利が低下（上昇）すれば、価格は上昇（下落）します。金利低下局面においては、REITの相対的に高い利回りも注目されますので、投資にふさわしいタイミングと言えるでしょう。
チェックポイント4 海外のREITに投資をする際には、為替見通しにも気を配る。
最近の日米の景気動向は、米国に日本が支えられる形で推移してきたこともあり、日米のREIT指数の動きは似ています。しかし、今年3〜4月に米国のREIT指数（円ベース）が下落した要因としては、金融引締め懸念に加えて、円相場が急激に円高に振れたことが大きく影響しています。あくまでも海外へ投資をすることに変わりが無い訳ですから、通貨分散の観点も必要と言えるでしょう。
チェックポイント5 トータルリターンにも注目する。
前述のようにREIT投信も毎月決算が主流となっていることから分配金に目を奪われがちですが、トータルリターンにも注意を払うことが大切でしょう。運用期間が1年を経過したファンドは少なく、定量的な評価を行うためにはトラックレコードが十分であるとは言えませんが、今後、運用期間が長くなっていけば、パフォーマンスの評価にも注目したいところです。
- はじめに
- 日米のREIT市場の現状
- REITファンド 投資ポイント
- これであなたもビルオーナー？「DKA J-REIT インデックスファンド（毎月決算型）＜愛称：ビルオーナー＞」
- 世界の不動産に分散投資！「DIAM ワールド・リート・インカム・オープン（毎月決算コース）＜愛称：世界家主倶楽部＞」
