MONEYKitトップ > from MONEYKit > セミナーレポート > ソニーバンク投資信託セミナー：2008年2月26日「アジア不動産投資の魅力〜中国現地視察から見えてきたその将来性〜」 > 第1部：アジア不動産投資の魅力
お客さまからのご質問
セミナーご来場のお客さまから寄せられたご質問のうち、お問い合わせの多かった内容について、講演者に回答いただきました。
- ――上海のマンション購入者の3分の1は国外の投資家、3分の1は新華僑、残りの3分の1が現地人の投機筋、と人があまり住んでいない感じでした。不動産価格が一気に上がって、一気に下がっていくという不安もあります。その点はいかがでしょうか？
- 海外からの投機マネーによって価格が高騰しているマンションもあります。同じような状況のマンションは北京や深センにもあります。ただし、高いマンションだけを投資対象にしているわけではありません。中国には14の主要都市がありますので、不動産会社、リートを慎重に選んで投資していくことで、キャピタル・ゲインとインカム・ゲインの双方の収益機会の獲得を目指します。
- ――当ファンドのポートフォリオに組み入れる物件の選定基準を教えてください。
- 物件の選択基準は、基礎的な財務データや裏づけを取ると同時に、経営者の考え方や実際の物件も確認します。たとえば日本の場合、銀座の同じ通りに面している隣の物件でも、物件によって賃料が違うケースがあります。建物の構造や運営会社の力が影響しているからです。「会社」を見る目と「不動産」を見る目の2つの目で銘柄を選定しています。
- ――ニューヨークの1月の住宅販売数が前年同月比マイナス20％と報道されていましたが、米国の不動産市場、あるいは世界の不動産市場にどの程度影響するのでしょうか？
- 一戸建て住宅の減少は本来、リートとは直接的な関係はありません。米国やグローバルリートは商業用施設に投資しているからです。ところが、サブプライムローン問題によって日本だけでなく、世界中の株式市場は下落傾向にあります。同じように米国やグローバルリートも下がっていますが、我々の見解では下がり過ぎと見ています。
第1部でお話した「NAVプレミアム」で説明すると、持っている不動産価格が100億円だとすれば、米国リートは75億円で売買されている状況です。つまり実際の価格よりも25％ぐらい低い価格で売買されていることになります。これは過去10年、20年で2番目に低い水準です。
とはいえ、確かに住宅販売数の減少は不動産市場に影響を与えています。今後、金利の低下によって米国景気は回復するのか、リッセッション（景気の浅い谷間）に向かうのか――。この点を見極めていきたいと思います。
1995年から2007年までの中国の住宅販売と価格を見ると、順調に伸びているのがわかります。今後の住宅需要も経済成長や人口の増加、都市化の進展という3つの原動力によって高まっていくと思われます。北京や上海、深センといった主要都市は政府の監視や規制が厳しいものの、我々が投資対象としている第2、第3の主要都市は投機の対象となっていないため、長期的な成長が可能と見ています。
