MONEYKitトップ > from MONEYKit > セミナーレポート > ソニーバンク投資信託セミナー：2008年2月26日「アジア不動産投資の魅力〜中国現地視察から見えてきたその将来性〜」 > 第1部：アジア不動産投資の魅力

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リスクは低く、運用効率の高いアジア不動産株＆リート

中国、香港、シンガポールの不動産株＆リートと、「アジア不動産株＆リート」の値動きを比べてみました。「アジア不動産株＆リート」はリターンが22.3％、リスクが24.7％となっています。リスク調整後のリターンとしても大変魅力的な数字といえるでしょう。

＜アジア不動産株＆リートの値動き　円ベース＞

年率	中国不動産株＆リート	香港不動産株＆リート	シンガポール不動産株＆リート	アジア不動産株＆リート
リターン	36.3％	14.4％	16.2％	22.3％
リスク	40.5％	27.2％	29.9％	24.7％

• ※1999年12月末を100として指数化

出所：S&P/Citigroup不動産指数（不動産株＋リート）　期間：1999年12月末〜2008年1月末（日本円ベース）

• ※香港・シンガポール・中国不動産：S&P/Citigroup不動産指数（不動産株＋リート）、アジア不動産は左記3つの指数を等配分で加重
• ※上記は過去の指数のデータに基づくシミュレーションであり、将来の結果を保証するものではありません。指数値は実際の運用による結果ではありません。指数値は配当再投資を考慮していますが、実際の投資において収益率を引き下げる報酬や費用等の控除は考慮されていません。指数に直接投資することはできません。

エマージング諸国の株などに投資した場合と、アジア不動産株＆リートに投資した場合を比較してみましょう。香港H株やインド株などはリターンもリスクも高くなっていますが、「アジア不動産株＆リート」はリターンが若干下がっているものの、リスクは低く、運用効率は高いといえます。

＜資産クラスのリスク・リターン特性＞

	リターン	リスク	運用効果
香港不動産株＆リート	13.9％	27.0％	0.51
シンガポール不動産株＆リート	12.9％	27.0％	0.48
中国不動産株＆リート	33.2％	38％	0.87
アジア不動産株＆リート	20.0％	22.4％	0.89
日本不動産株＆リート	17.1％	25.7％	0.66
香港株式	6.1％	20.6％	0.30
香港H株式	27.9％	31.5％	0.89
香港レッドチップ株式	15.9％	28.7％	0.55
上海株式	17.9％	26.4％	0.68
シンセン株式	18.6％	28.5％	0.65
インド株式	19.1％	26.7％	0.72
シンガポール株式	3.9％	18.9％	0.20

出所：ブルームバーグ、S&P/Citigroup　期間：1999年12月末〜2008年1月末（現地通貨）

• ※香港・シンガポール・中国不動産：S&P/Citigroup不動産指数（不動産株＋リート）、アジア不動産は左記3つの指数を等配分で加重、日本不動産： S&P/Citigroup不動産指数（不動産株＋リート）、香港株式：ハンセン指数、香港H株株式：ハンセン中国企業株指数、香港レッドチップ株式：ハンセン中国レッドチップ指数、上海株式：中国上海総合指数、シンセン株式：中国シンセン総合指数、インド株式：ムンバイSENSEX指数、シンガポール株式：シンガポールST指数
• ※上記は過去の実績であり、将来の結果を保証するものではありません。指数値は実際の運用による結果ではありません。指数値は配当再投資を考慮していますが、実際の投資において収益率を引き下げる報酬や費用等の控除は考慮されていません。指数に直接投資することはできません。

香港やシンガポール、中国の不動産株・リート市場のPER（株価収益率）は11倍から18倍と、香港H株や上海株などと比較して割安であることがわかります。なぜなら中国や香港の株には外需の影響を受ける輸出関連株が多い一方で、不動産株は内需関連銘柄だからです。輸出関連銘柄は米国景気の冷え込みと同時に株価が下がっていますが、内需関連銘柄は自分たちの生活水準の向上や経済発展によって株価が上がっているため、これほどの差が生まれました。
また、不動産価値が市場でどれだけの値段で取り引きされているかを判断する目安の「NAVプレミアム」は、フィリピンやマレーシアなど、多くの国・地域でマイナスとなっています。NAVプレミアムはマイナスになればなるほど割安な不動産であることを意味しますので、現在のアジアの国・地域は割安な水準で取り引きされているといえます。逆に2008年と2009年の利益成長率は、一番少ないフィリピンでも9.0％もあります。NAVプレミアムとのマイナス差で考えると、アジア不動産株・リート市場は中国株式と比較しても過熱感はあまりないと思われます。

＜バリュエーション＞

■中国株式と比較しても過熱感の少ないアジア不動産株・リート市場。

＜不動産＞

	香港	シンガポール	中国
PER（予想）	17.33倍	11.70倍	18.09倍
ROE	7.65％	9.20％	15.01％

出所：S&P/Citigroup不動産指数（不動産株＋リート）2008年1月末現在

モデルポートフォリオのPER⇒2008年（予想）約22倍、2009年（予想）約17倍

	不動産純資産価値に対する NAVプレミアム（％）	利益成長率予想 （'08–'09）
中国	1.9％	32.2％
香港	-8.6％	11.7％
シンガポール	-16.6％	16.2％
インドネシア	-38.1％	26.7％
マレーシア	-27.9％	15.0％
フィリピン	-23.0％	9.0％

出所：UBS（2008/2/8現在）

＜株式＞

	香港H株	香港レッドチップ	シンガポール	上海株式	シンセン株式
PER（予想）	18.74倍	25.11倍	11.34倍	40.67倍	59.22倍

出所：ブルームバーグ　（2008年2月13日現在）

• ※香港H株株式：ハンセン中国企業株指数、香港レッドチップ株式：ハンセン中国レッドチップ指数、上海株式：中国上海総合指数、シンセン株式：中国シンセン総合指数、シンガポール：シンガポールST指数

• ※上記は過去の実績および一時点の予測であり、将来の結果を保証するものではありません。

最後にリスクについてご説明します。ひとつめが「インフレリスク」です。現在、原油や食料品の価格が上昇していますが、インフレは市場全体に悪影響を及ぼします。2つめが「米国の景気減速」です。米国経済が景気後退に見舞われると、アジア諸国・地域の輸出が減少します。3つ目が不動産価格抑制策も含めた「中国の政策リスク」です。とはいえ、今のアジアの不動産市場は、人口の増加や都市化の進展などによって供給不足を引き起こしています。「GS アジア不動産株＆リート・ファンド」は、このアジアの不動産市場の成長をとらえることを目的としています。

 

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