MONEYKitトップ > from MONEYKit > セミナーレポート > ソニーバンク投資信託セミナー：2008年2月26日「アジア不動産投資の魅力〜中国現地視察から見えてきたその将来性〜」 > 第1部：アジア不動産投資の魅力

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4つのキードライバーが市場拡大をけん引

アジア諸国では今後、不動産需要の増加が見込まれています。需要拡大の4つのキードライバーが「人口の増加」と、都市部に多くの人が流入する「都市化現象」、ビジネスチャンスの獲得を目指す「外国企業の進出」、そして北京オリンピックや上海万博などの開催による「観光資源の開発」です。
1つめの「人口の増加」ですが、中国や香港などのアジア諸国・地域における平均人口伸び率は、2000年から2015年までの5年間で6.2％です。不動産を使用する人口が増えることで、今後の不動産需要の拡大が大いに期待できます。

＜各国・地域における人口の伸び率（予想）＞

出所：国連 World Population Prospects 2006年改訂版

• ※経済、市場等に関する予測は、高い不確実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。

中国の人口伸び率は平均で見ると3.0％ですが、主要14都市に限ると9.2％と上昇しています。この「都市化現象」から、都市部では住宅やオフィスの不動産需要拡大が予測されています。

＜不動産需要の拡大――中国の都市化＞

出所：国連 World Urbanization Prospects 2005年改訂版

• ※経済、市場等に関する予測は、高い不確実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。

1997年から2007年の10年間を振り返ると、1997年の「アジア通貨危機」、2000年の「インターネット・バブルの崩壊」、2001年の「米国同時多発テロ」、2002年の「SARS（サーズ）」、2003年から2004年の「鳥インフルエンザ」といった出来事がアジアで起こりました。これらの影響によって新しい不動産開発は停滞しましたが、鳥インフルエンザが終焉した2004年頃から不動産需要が高まってきました。とはいえ、不動産の開発には3年から5年の期間を要することから不動産の供給が追いついていない状況ですので、我々はアジアの不動産市場の将来性を大変ポジティブに考えています。

香港では、香港ドルを米ドルの為替レートの動きに連動させる“ドルペッグ制”が導入されています。現在、香港は人民元の上昇などでインフレが進む一方、米国が景気回復対策として利下げを行っているため、名目金利からインフレ率を差し引いた実質金利がマイナスになっています。
実質金利と不動産価格は相関があります。過去の経験則では、実質金利がマイナスの時には不動産価格が上昇し、逆に実質金利がプラスになると不動産価格は下がっています。香港では実質金利がマイナスになった1997年に不動産価格がピークを迎え、その後下降しました。実質金利が再びマイナスになった今、少しずつ不動産価格は上昇しているものの、ピーク時に比べると回復は7割程度で、まだまだ伸びしろがあるといえます。
さらに、香港では中国の力強い成長が原動力となって賃金は上昇し、失業率は低下しています。インフレ率は上昇傾向にありますが、全体的には落ち着いています。不動産市場にとってはプラスの環境です。実際にオフィスの稼働率が上がり、空室率は縮小しています。オフィス需要の拡大によって今後、賃料の上昇が期待できるでしょう。

＜アジア各国・地域の投資環境――香港＞

香港

面積	1,103平方キロメートル（東京都の約半分）
人口	約689万人（2004年12月現在）

＜実質金利の推移＞

出所：UBS

＜実質金利と不動産価格の関係＞

出所：UBS

• ※経済、市場等に関する予測は、高い不確実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。

シンガポールも賃料と稼働率の上昇が期待できます。2007年には約1,000万人だった訪問者数が、2015年には1,770万人にまで増加すると予測されています。一方で、この10年間で新しく開業したホテルはほとんどありません。客室の需要は2007年から2015年までに年4,050室ずつ増えていく半面、供給できるのは年3,300室と、年750室の供給不足になると考えられています。この差がホテルセクターにとってプラスに作用すると思われます。2007年9月時点で約448万人だった人口が2030年には650万人を超えるという予測です。この需要の拡大やスピードがシンガポールの不動産市場にとってプラスとなるでしょう。

＜アジア各国・地域の投資環境――シンガポール＞

シンガポール

面積	699平方キロメートル（東京23区とほぼ同じ）
人口	約448万人（2007年9月現在）

＜シンガポールへの訪問者予想＞

出所：メリルリンチ（2007年6月）　予想はシンガポール政府

＜ホテル・セクターの需給予想＞

出所：メリルリンチ（2007年6月）　予想はシンガポール政府

• ※経済、市場等に関する予測は、高い不確実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。

インドでは人口の増加や都市化の進展によって、慢性的な住宅不足を引き起こしています。2001年でおよそ1,000万戸の住宅不足です。インドの都市化率は、2005年時点で29％と、韓国の81％、マレーシアの67％などと比べて小さく、2025年でも39％しかありません。日本でも昭和30年代、40年代頃、地方から東京や大阪などの大都市に人が集まってきたように、インドでも都市部に人が流入しようとしています。この点が不動産需要の力強いドライバーとなるのではないでしょうか。

＜アジア各国・地域の投資環境――インド＞

インド

面積	329万平方キロメートル（日本の約9倍弱）
人口	10億2,702万人（2001年国勢調査）

＜都市部における需給関係（予想）＞

出所：ゴールドマン・サックス（2007年8月）

＜都市化の進行（予想）＞

出所：ゴールドマン・サックス（2007年8月）
※都市化率＝都市人口÷総人口

• ※経済、市場等に関する予測は、高い不確実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。

 

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