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リスク分散と利回りが魅力のREIT投資

オフィスビルやマンションなどの物件に投資し、賃料収入や不動産の売却益を投資家に配当する不動産投資信託（REIT）。日本では2001年にJ-REIT（国内不動産投資信託）が誕生しましたが、今後のJ-REIT市場の展望はいかに？
J-REITを投資対象とする「MHAM　J-REIT　インデックスファンド（愛称：ビルオーナー）」のファンドマネージャー西村易眞氏にお話を伺いました。
（このインタビューは2007年10月18日に行なわれました）

リスク分散と利回りが魅力のREIT投資

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REITとは、どのような金融商品なのでしょうか？

それに、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産を購入するので、１銘柄のJ-REITを少額で購入しても、分散投資によるリスクの軽減が期待できます。少額からの購入が可能なので、複数銘柄のJ-REITを購入することで、更なるリスク分散も可能となります。さらに投信であれば、より少額でのリスク分散が可能と言えるわけです。また、不動産の保有には管理の問題がつきまといますが、REITの場合は運用会社が代わりに管理してくれるのも大きな魅力です。

REITの登場によって株式や債券以外に、不動産というアセットを比較的容易にポートフォリオに組み入れることが可能になったことも見逃せません。新しいアセットクラスに不動産が加わったことで、より幅広いリスク分散が図れるようになりました。

さて、J-REITが日本国内の不動産投資信託ということで、日本ならではの問題である「地震」について心配される方もいらっしゃるかと思います。その点について、J-REITは主に次の点から地震に対するリスクはある程度限定されていると考えます。

まずJ-REITの所有する物件は比較的新しく、耐震強度も基準を満たしているものであることが挙げられます。日本の耐震基準は、大きな被害を出した昭和53年の宮城県沖地震を境に見直されました。J-REITに組み込まれている物件の大半が昭和53年以降の新耐震基準になっています。

もうひとつはPML比率（予想最大損失率）。これは475年に一度の割合で起こる可能性のある大地震によってどれほどの被害を被るかの比率で、パーセンテージが低いほど壊れにくい、耐震性があるということになります。各J-REIT運用会社は、このPML比率も非常に厳しく調査した上で投資物件を選定しています。
さらに必要に応じて地震保険をかけています。

今お話ししたことから、J-REITの地震に対するリスクはしっかりコントロールされていると考えます。
さらに、１銘柄のJ-REITの中で複数の物件に投資するので、地域の分散も可能です。ひとつの地域、例えば東京の物件しか持っていない人が地震に遭うと大きな損害を被ります。しかし、他の地域、例えば大阪や名古屋、福岡などにも物件を持つことで、地震に対するリスクを分散させることができます。

現在のJ-REITは、投資対象が日本国内の物件しかありません。例えば銘柄数の多い豪州のREITでは、自国外の物件を組み入れているものもあります。将来的にはJ-REITも海外の物件の組み入れが可能になることも十分考えられます。しかし、現時点では国内の物件のみなので、J-REIT自体では為替リスクが発生しません。為替リスクがなく、現状では国債などと比べて比較的高い利回り。これもJ-REITならではの魅力といえるのではないでしょうか。

 

• リスク分散と利回りが魅力のREIT投資
• 指数に連動しやすい資産規模と安定的な分配金
• 好調な景気に支えられ東証REIT指数は上昇傾向
• REITで重視するのは不動産価格よりも利回り
• 上下動するが、中長期的には底堅い動き
• 投資効率を考え、人より半歩先を見つめる
• インタビュー後記（from MONEYKit編集部より）

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