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3極体制で地道な調査活動を可能な限り実現
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- なぜ3極体制で運用しているのでしょうか。
REITファンドを運営するうえで、各国のマクロ経済状況と不動産市場についての情報は最も重要で必要不可欠なものです。経済指標等のマクロ経済に関する情報は、広く開示されていて比較的入手しやすいものですが、一方で、不動産市場に関する情報は、情報媒体等を通じた活字で入手できる程度のレベルでは不十分だといわざるを得ません。現地に足を運び、実際に物件を見たり不動産関係者やREIT会社から直接お話を伺うことによって、投資判断に役立つタイムリーで有益な情報を得なければなりません。
私の経験でも、実際に海外に赴いて「この保有物件はかなりいいな」と見て感じたREITは本当に大きく上がることもありましたし、逆に実際の物件があまり芳しくなかったREITは伸び悩むことがありました。不動産は、需給や価値形成が地域によって大きく異なりますし、開示されている業績等の活字や数字だけでは、なかなか実感が湧くものでもありません。だからこそ現地での地道な調査活動が、ファンド運営において非常に重要な基盤となると同時に、他ファンドとの差別化を図る上で大きな要素となります。
文字通り“地に足の着いた”リサーチ活動をベースに銘柄をピックアップすべく3極体制をとっていることが、当ファンドの最大の特徴です。最も長い歴史を誇る米国のREIT市場では、1969年に設立した独立系運用会社で、あのウォーレン・バフェットと並び称される著名な投資家シェルビー・デービスの息子さんであるアンドリュー・デービスが担当するデービス社。一方、米国に次いでREIT市場の規模が大きく、約30年の歴史を持つ豪州については、コモンウエルス銀行の100％子会社で、約15年の実績を誇るコロニアル社に銘柄選択と個別銘柄調査を委託しています。
この2社に弊社を加えた3極体制で運用することで、よりシナジー効果も生まれています。3極体制だからこそ、互いに競争関係が生まれ、緊張感が保てるとともに、互いに貴重な情報のやりとりを通じて、効果的な投資判断に繋げることができます。私はJ-REITの運用も担当していますが、REIT先進国である米国と豪州の2社から学ぶこともたくさんあります。
当ファンドを設立した当初は、世界のREIT市場に投資しているファンドにおいて、4分の3ぐらいを米国REIT市場にシフトしていたのが一般的でした。その中で、当ファンドは当初から米国のウエイトを約半分にし、残りの半分をその他の地域に積極的に投資してきました。オフィス・住居・商業施設が大半の日本のREIT市場などと異なり、REITの先進国といえる米国市場では、ヘルスケアやロジスティクスなどをはじめ多様なセクターにわたるREITがあり、いろいろな景気局面に対して、セクター間を大きくシフトさせることなどで柔軟な対応が可能です。一方で、当時まだ市場が創設されていなかったイギリスやドイツなども含め将来立ち上がってくる国も含めたREITのいわば新興国では、市場の歴史が浅く、成長余地があると見て、その成長性に積極的に投資していこうと判断した結果でした。過去数年を振り返ってもコロニアル社に欧州をカバーするリサーチ部隊を擁していたことにより、効果的な銘柄選択をスピーディーに行うことができました。
このように米国市場が主流だったころから、他ファンドがなかなか目を向けなかったREIT新興国に注目し、積極的に投資したことで、良好なパフォーマンスを残す結果に繋がったといえるでしょう。この点が受賞実績のあるモーニングスター社などの評価にもつながったのでしょう。
ファンドの仕組み
- 世界各地の情報収集に追われる毎日
- 3極体制で地道な調査活動を可能な限り実現
- 米国の買収劇が調整局面を招く
- 緩やかなインフレがREITの拡大を後押し
- パフォーマンスを上げることがみんなの幸せ
- インタビュー後記（from MONEYKit編集部より）
