MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > フィナンシャルプランナー 深田晶恵さんにきく 金利上昇時代の住宅ローン > 金利上昇局面でのローン選びの秘訣
- Section1：「金利上昇が気になるから長期の固定金利」は本当に正しい選択？
- Section2：金利タイプはライフスタイルや家族構成に合わせて選んで。
- Section3：金利上昇局面でのローン選びの秘訣
2006年7月に行なわれたゼロ金利政策の解除により、金利の上昇懸念が高まりました。たしかに金利は上昇傾向にありますが、マスコミで騒がれたほどの上昇はなく、長期的にみればまだ低水準にあるといえます。上昇傾向にあっても今だ低いという現在、住宅ローンをどう選ぶべきかをお話していきましょう。
まずは金利タイプの選び方。金利面では依然として有利な条件で借りられる環境ですから、金利上昇の言葉に惑わされ過ぎず、「家族構成やライフスタイルを考慮して利用する金利タイプを選ぶこと」が重要です。Section1、2でも述べたように実際の返済期間やリスク許容度によっては、全期間の固定金利にこだわるより、もっと有利な金利タイプを選択するチャンスがあります。
ただしこの先の金利は見えにくい状況ですから、変動金利や2年、3年といった短期の固定金利ではなく、10年の固定金利や20年超の固定金利が安心でしょう。低金利のメリットを積極的に享受したい人は、安全性の高い金利タイプに5年の固定金利を組み合わせるといった方法もおすすめです。
また住宅ローンの金利は、財形住宅融資などの公的融資を除き、融資実行時点の金利が適用されます。借入を申し込んだ時点の金利が適用されるわけではなく、申込時より金利が高くなることもあるのです。とくにタワーマンションなど、売買契約から物件の引き渡しまでの期間が長いほど、金利上昇リスクは高くなります。これから買う方はこの点をしっかり認識し、0.3〜0.4％程度の上昇があってもいいよう、資金計画には余裕を持つことが大切です。また引き渡しまでに頭金を増やせばその分、借入額を減らすことができ、金利上昇時の返済額のアップを抑えることができます。
リスク許容度に合った最適な金利タイプを選んだら、返済期間を短くして利息負担を軽減することも考えてみましょう。返済期間は1年単位もしくは1ヶ月単位で決められますから、少しでも短くして効率的に返したいものです。
たとえば3000万円を金利3％で借り入れた場合、35年返済では毎月の返済額は11万5455円ですが、毎月約2000円多く返済すれば34年、約1万1000円多く返済すれば30年に短縮できます。
毎月の返済額を増やすのが難しければ、ボーナス併用返済を利用する方法もあります。毎月の返済額は35年返済とほぼ同じ11万3833円で、7万6180円をボーナス返済すると、返済期間は30年。この場合、利息は約294万円減らすことができます。
リスク許容度に合った金利タイプを選んで、返済期間もしっかり考える。そんな資金プランを心掛けましょう。
住宅ローンは金融機関によって内容が異なりますから、自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。
金利については水準のほか、金利タイプのバリエーション、複数の金利をミックスできるかなどがチェックポイントになります。金利タイプのバリエーションが豊富でミックスができるなど、自由度が高いほうがライフスタイルに合ったプランを立てやすいですね。金利は低い方が有利ですが、ローン保証料が必要な銀行、不要な銀行があるなど、コスト面にも違いがありますから、総合的にチェックしましょう。
繰り上げ返済など、ローンのメンテナンスをまめに行ないたい人には、少額からネットなどで手軽に繰り上げ返済ができるといった利便性も重要です。繰り上げ返済や金利タイプの変更など、積極的にローンをメンテナンスすることで金利上昇のリスクを抑えることができますから、金利上昇局面では利便性の重要性が増します。金利面、コスト面、借りた後の利便性に分けたローンのチェックシートを設けましたので、参考にしてください。
金利状況に関わらず、無理のない資金計画を立てることが大切なのは言うまでもありません。住宅ローンはいくら借りられるかではなく、「無理なく返済できる範囲でいくら借りられるか」を計算しましょう。
購入後は固定資産税などがかかるほか、マンションでは管理費や修繕積立金などもかかり、首都圏では年間50万円程度を見込みたいところ（物件によって異なります）。頭金の支払いで減ってしまった貯蓄も回復させたいですし、お子さんがいれば教育費の貯蓄も必要です。用意した「無理のない借入額」シミュレーション表を使って計算してみてください。
老後を考えると住宅ローンは60歳までに完済するのが鉄則で、返済期間は60歳で終わる期間が理想的。それでは借入額が不足するという場合はプラス5年程度で考えてみましょう。プラスした分は将来、繰り上げ返済で短縮すればOKです。
もっと返済できそうと思った方は、「購入後の家計を予測する計算表」を使って考えてみるといいですね。
金利が上昇傾向でも、金利タイプの選び方や資金計画の鉄則は大きくは変わらない。ただし上昇への備えはしっかりと。これが現在の住宅ローン選びのポイントです。
| 深田 晶恵（ふかた あきえ） ファイナンシャルプランナー（CFP）。株式会社生活設計塾クルー取締役。外資系電機メーカーを退職後、FP資格を取得。FP会社で実務経験を積み、98年に独立。02年、生活設計塾クルー取締役に就任。著書に「住宅ローンはこうして借りなさい［新版］」、「3ヵ月でマネー美人になる！」（いずれもダイヤモンド社）など。 株式会社生活設計塾クルー：http://www.fp-clue.com/ |  |
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- Section2：金利タイプはライフスタイルや家族構成に合わせて選んで。
- Section3：金利上昇局面でのローン選びの秘訣
安心して借りられる額を計算してみましょう
上で紹介した「無理のない借入額」と、「購入後の家計を予測する」シミュレーターを用意しました。ご活用ください。
（このシミュレーターの計算値は概算です。あくまで参考程度にしてください。）
「無理のない借入額」と「購入後の家計を予測する」シミュレーターをご利用になるには最新のFlash Player が必要です。画面が表示されなかったり、動作しない場合は、ご利用のパソコンにFlash Playerがインストールされていないか、インストールされているFlash Playerのバージョンが古い場合などが考えられます。最新のFlash PlayerはMacromedia のサイトからダウンロードできます。
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