MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > フィナンシャルプランナー 深田晶恵さんにきく 金利上昇時代の住宅ローン
- Section1：「金利上昇が気になるから長期の固定金利」は本当に正しい選択？
- Section2：金利タイプはライフスタイルや家族構成に合わせて選んで。
- Section3：金利上昇局面でのローン選びの秘訣
住宅ローンの金利タイプには変動金利や固定金利、固定金利でも金利が固定される期間（固定期間）の短いものや長いものなど、さまざまなタイプがあります。
これまでは完済まで金利が変わらず安心感がある長期の固定金利か、金利上昇リスクはあるものの当初の金利が低い短期の固定金利かで迷われるかたが多かったのですが、「あること」を境に長期の固定金利がいいと考える人が増えています。
「あること」とは、2006年7月に行なわれた日銀によるゼロ金利政策の解除のこと。これにより金利は上昇に転じるという見方が強まり、「金利上昇局面では、長期の固定金利ローン」というセオリーに基づいた選び方をする人が増えているのです。
でも本当にそれでいいのでしょうか。
長期の固定金利と聞いて、多くの人は35年間金利が変わらない35年の固定金利をイメージするようです。たしかに35年間の金利が約束される安心感はありますが、住宅ローンは必ずしも35年かけて返済するものではなく、30年、25年、もっと短い期間で返済できる人もいます。35年固定のローンでは、30年返済で借りたとしても、35年返済で借りる人と同じ金利。通常、固定期間が長くなるほど金利は高いので、30年で借りる人にとっては不利といえます。
銀行によっては期間別に複数の固定金利が用意されています。ソニーバンクには15年、20年、20年超など長期の固定金利があります。20年で返せる人なら20年の固定金利を選択すれば全期間金利は変わらず、なおかつ35年の固定金利より低い金利水準で借りられる、というわけです。
図1-1【金利が固定される期間が長いほど金利は高くなる】
- ※ソニーバンクの最新の金利はこちらからご確認ください。
- ※フラット35の最新の金利は「住宅金融公庫フラット35ホームページ」でご確認ください。
- （*1）「住宅ローン金利優遇制度」適用による優遇後金利。住宅ローン金利優遇制度の詳細はこちらからご確認ください。
「毎月の返済額が多くなるのは困るから、返済期間は35年でゆとりを持たせたい」という方もいらっしゃるでしょう。たしかに35年、30年といった長期で借りる方が多いのは事実です。
しかし、「何年で借りるか」と、「何年で返すか」、は別の話。35年返済で借りても、途中で繰り上げ返済することにより、結果的には30年以内で完済できるケースも多いのです。
たとえば3000万円を35年返済で借り入れ、繰り上げ返済するケースについてみていきましょう。35年の固定金利と20年の固定金利で借りた場合についてのシミュレーション結果は図1-2のとおりです。
35年の固定金利で借りるより、20年の固定金利で借りたほうが低い金利で借りることができ、毎月の返済額も少なく済みます。また毎年100万円ずつ、6回繰り上げ返済すると、いずれのケースでも9年以上、返済期間が短縮できます。35年返済で借りても、結果的には26年以内に完済できるわけです。これなら35年固定にこだわって金利の高いローンを利用する必要はありませんね。
20年の固定金利を選択するケースでは、20年を過ぎると金利が見直されますが、仮に基準金利が過去20年の住宅ローンの平均金利の4％に上昇しても、ソニーバンクの場合、「住宅ローン金利優遇制度」を利用すれば、適用金利は基準金利から0.9％引かれ、3.1％にとどまります。さらに繰り上げ返済の効果もあり毎月の返済額はさほど変わらず、図1-2のケースでは、毎月わずか429円のアップで済みます。20年が過ぎていること、また繰り上げ返済をしたことで、借入元金が減っている分、金利上昇によるリスクが小さくなっているのです。
いかがですか？金利が上がってもこの程度の増額ならそれほど怖くはないでしょう？しかも、利息を約98万円も減らすことができるのです。
固定金利が安心だからといって、必ずしも全期間、固定金利にする必要性は低く、25年程度で返せるなら20年、20年で返せるなら15年など、大半の期間の金利が固定できれば十分なのです。
金利が上がりそうだから35年の固定金利、と決め付けるのではなく、実際には何年で返せそうかを考え、適切な金利タイプを選びましょう。
図1-2【繰り上げ返済をして返済期間が短縮されるなら35年の固定金利でなくとも良い】
- （*2）20年の固定金利終了後は、過去の住宅ローン平均金利4％が基準金利だと仮定し、「住宅ローン金利優遇制度」による優遇後金利3.1％が適用されるものとして試算。
- Section1：「金利上昇が気になるから長期の固定金利」は本当に正しい選択？
- Section2：金利タイプはライフスタイルや家族構成に合わせて選んで。
- Section3：金利上昇局面でのローン選びの秘訣
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