MONEYKitトップ > from MONEYKit > ローン情報 > よく分かる住宅ローン講座：選択編　後悔しない！新時代のローン選び

Chapter 1：民間ローン躍進で激変する民間ローン最前線

住宅ローン民営化元年で競争が激化

1950年（昭和25年）に誕生した住宅金融公庫が2006年度いっぱいで廃止することが決定して以来、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変化しました。国のローンともいえる公庫ローンが個人向け融資から撤退、民間ローンが主役に、という気運が高まった昨年は、まさに『住宅ローン民営化元年』といえます。以前は横並びだった民間ローンですが、競争原理が働いたために魅力的に映るローンが次々と打ち出され、住宅ローンの選択肢は大きく広がりました。しかし安易に借りてしまうと思わぬリスクが潜んでいる場合もあります。自分に合ったものを選ぶにはそれなりの知識が必要な状況となっています。

2003年10月には、公庫に代わって長期固定型を担うローンとして、公庫と民間金融機関が提携して融資を行うフラット35が登場しました。当初は公庫の直接融資のほうが金利が低かったこともあり、魅力度も低かったのですが、大々的なキャンペーンなども展開し、現在では広く認知されるようになりました。金利は金融機関によって異なりますが、かなり低い金利を設定している金融機関もあり、商品選びの選択肢のひとつに成長したといえます。

銀行ローンなどの民間ローンについては、公庫の新規融資終了の予定が発表されたことにより、各金融機関の競争が始まり、金利競争が激化しています。最近では各種手数料や繰り上げ返済のしやすさなど、金利以外の経済面と機能面に配慮する金融機関も増えていますが、おきざりにされている感があるのが、ローン保証料です。

お金を借りるには、それなりの金利を負担するか、低金利で借りるために担保を提供するのが、経済における約束事です。住宅ローンでは購入する物件が担保になりますが、多くの金融機関ではさらに保証料がかかります。金融機関が返済能力や担保物件の評価をきちんと行えば金融機関が負うリスクも少なくなりますから、保証料はいらないはず。頭金が2割未満でも借りられる例があるなど、そもそもきちんとした貸し方をしていないことが問題であり、借りる側も借り入れに無理がないかをしっかり考えることが大切です。

ソニーバンクや新生銀行など、保証料不要の金融機関もあります。保証料不要にできるのは、しっかりとした審査に基づき、適正な融資が行われているため、と考えていいでしょう。このようなことも意識して、金融機関を選ぶ視点も大切です。

不安な要素も浮上。借り手自らが意識を高めよう

地方にお住まいの方にとっては、公庫がなくなることに不安感を抱く方が増えています。大きな銀行は県庁所在地に1店舗あるだけでローンに力を入れていない、といった悩みも私のところに寄せられています。その意味でも郵便局同様、原則、全国どこでも同じ基準、同じ金利で借りられた公庫の存在は、戦後50年以上続けてきた国の政策として貢献度が高かったと思います。

現在はどの金融機関もポスト公庫を狙っていますが、それは融資残高を増やしたいということであり、全国どこからでもアクセスでき、同じ内容で融資が受けられるという公庫のような機能を備えようということではありません。インターネットで全国どこからでもアクセスでき、同じ条件で融資が受けられるソニーバンクなどのネット銀行は、地方にお住まいの方にとっても心強い存在になるでしょう。

ポスト公庫を狙っているのは銀行だけではありません。最近では不動産業者や宅建業者の団体がノンバンクを設立し、フラット35の取り扱いを始めています。今後、自社で新しいローンを作る可能性もあるでしょう。多くの企業・団体が住宅ローンマーケットに新規参入することで、ローン選びの選択肢はますます広がります。選択肢の中には、リスクが低いローンもあれば、高いローンもありますから、自分にあったローン選びができるかどうかが重要となります。

国土交通省は、住宅ローンアドバイザー制度というものを立ち上げました。しかし、アメリカでは住宅ローンについて消費者を守る法律が6つあるのに対し、日本では直接住宅ローン利用者を保護するような法律はありません。ローンが持つリスクを数字で具体的に説明することを義務付ける法律と、顧客の立場に立ったアドバイスをするといった倫理を保つシステムの確立が求められています。

それらが未整備の状況下では、アドバイザーに任せっきりの資金計画は避けたほうが無難です。法律やシステムの整備には時間がかかることでしょう。だとすると、借り手が知識を持って、自ら資金計画を立てられるようにするほうが早道と考えています。

自分ときちんと向き合ってくれる金融機関、複数の選択肢を与えてくれる金融機関を選ぶよう、心掛けましょう。

知れば知るほど、有利で安心なローンが組める

私の考える今年、来年の住宅ローンの組み方のポイントは、金利の組み合わせです。現在は過去に例のない低金利ですから、長期的には金利は上昇するでしょう。しかし、それがいつかは誰にも分かりません。金利上昇はもう少し先ではないか、それなら金利が低いローンで低金利のメリットも享受したい、と考える方もいると思います。しかし、金利が低いローンは、変動金利か短期固定金利で、将来の金利上昇リスクを持つため、多額の利用はおすすめできません。それならば、個別事情に合わせて、安心できる長期固定金利のローンと金利の低いローンを組み合わせてはどうでしょう。

多くの銀行で短期固定や長期固定といった異なる金利タイプの組み合わせが可能で、返済期間も複数組み合わせられます。しかしそういった仕組みについては、ホームページにも、ローンのパンフレットにも書いてありません。知識があるかないかで資金計画の内容が変わり、総返済額が大きく違ってくるのです。

1％前後の3年固定など、インパクトのあるローンもありますが、安易に利用すると、大変なことになります（詳細はChapter2で解説します）。

すでに金利上昇リスクが大きいローンを借りてしまった方も、今ならやり直しができます。借り換えは高い金利から低い金利に換えるのがセオリーですが、リスクの大きいローンから安心なローンに借り換える、という考え方もあり、低金利が続いている今年はそれができる最後のチャンスです。

住宅ローン民営化の恩恵を受けるためにも、住宅ローンについての知識を深めましょう。

 

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